C’est une opération unique en son genre qui se termine : en 2023, Vilogia achève une série de réhabilitations de patrimoines de type faubourien, datant souvent de la fin du XIX siècle, au cœur de centres anciens dégradés de la petite couronne francilienne. Acquis par Vilogia à la disparition du Pact Arim 93, les 600 logements concernés s’intègrent dans 80 bâtiments (sur 18 communes) aux pathologies lourdes, partiellement maîtrisés en raison de copropriétés, baux emphythéotiques, ou parcellaire mal qualifiés – évoquant un ensemble « diffus ».
« Très souvent, le nombre de lots détenus par Vilogia ne lui permettait pas d’atteindre les quorums prévus et de faire voter les programmes de réhabilitation des immeubles lors des assemblées générales de copropriété – alors même que les pathologies relevaient clairement de l’habitat insalubre. Risque saturnin, faiblesses structurelles, et bien sûr beaucoup de passoires thermiques » explique Gaëlle Velay, Directrice du territoire Ile-de-France de Vilogia « Des difficultés juridiques, auxquelles s’ajoutaient des complexités techniques de reprise de structure, de plancher, de décontamination au plomb de cages d’escaliers entières ou encore de traitement de ponts thermiques, le tout en milieu occupé. Il y avait également des enjeux d’urbanisme car de nombreux bâtiments au procédé constructif traditionnel sont localisés dans le périmètre de monuments historiques, ou avec un caratère architectural à conserver. »
Rassembler des compétences inédites
Si les patrimoines à requalifier sont souvent très dégradés, voire abandonnés, leur petite typologie rend difficile la mise en place d’opérations classiques de restructuration à grande échelle. En 2017, une équipe spécifique est donc constituée chez Vilogia, en Ile-de-France, pour traiter ces opérations. Marie-Lorraine Vincent, recrutée pour la piloter, se souvient de la nécessité d’inventer une méthodologie : « Beaucoup d’appartements étaient détenus dans des copropriétés insolvables, ou avec des systèmes de baux emphythéotiques complexes – il était clair qu’un réel travail de dentelle opérationnelle, sociale et financière s’annonçait. »
Pantin, Deuil-la-Barre, Saint-Denis, Montreuil, Saint-Ouen, Levallois-Perret… Les 80 adresses concernées sont d’abord structurées en groupes, pour lancer un appel d’offre alloti, qui commence bien sûr par une phase de diagnostics consolidés. L’équipe se voit allouer les moyens nécessaires pour maîtriser des lots complémentaires dans les copropriétés – voire même se susbstituer aux propriétaires insolvables lorsque c’est indispensable.
« Une ingénierie sociale spécifique a notamment permis de reloger temporairement les locataires dans des appartements-relais remis à neuf pour les opérations les plus lourdes en milieu occupé. Et, bien sûr, nous avons sélectionné les équipes d’architectes et d’entreprises sur leur capacité à opérer des réhabilitations agiles tout en intégrant les enjeux esthétiques de conservation des patrimoines ayant du caractère . » explique Marie-Lorraine Vincent.
Le 30 rue Pasteur à Saint-Ouen, conclusion emblématique
La requalification de ces 600 logements en centres anciens s’achève en ce début d’année 2023 : 5 années auront été nécessaires pour la conclusion de ce « travail de dentelle » . Les travaux (62 650 € HT en moyenne par logement) permettent de passer d’étiquettes énergétiques E-F-G à une étiquette moyenne de C.
Cet aboutissement s’opère par la livraison d’une opération emblématique. Au 30 rue Pasteur, à Saint-Ouen, 9 logements dans une copropriété comprenant 11 lots voient leur réhabilitation s’achever. « Les interventions très poussées ont necessité le relogement temporaire de chaque ménage occupant, dans un logement « tiroir » dédié. Pour permettre la rénovation thermique par l’extérieur du bâtiment, Vilogia a acquis les lots disponibles avant de se substituer au copropriétaire
particulier restant, prenant à sa charge l’ensemble des travaux sur les parties communes, la façade et la toiture. » explique par ailleurs Marie-Lorraine Vincent, responsable du pôle réhabilitation de Vilogia Ile-de-France.
La résilience des cœurs de ville et le ZAN… avant l’heure
« Cette requalification des centres anciens dégradés est une réponse très moderne aux enjeux de maîtrise de l’artificialisation des sols et de l’impact environnemental des déplacements : ce sont d’anciens logements ouvriers, passés en copropriétés souvent dégradées. Leur reprise et remise en état permet aux communes de retrouver toute l’attractivité de leur cœur de ville, tout en logeant des salariés modestes au plus près des bassins d’emploi. C’est d’ailleurs là le sens historique de notre engagement : offrir un habitat de qualité aux salariés modestes » rappelle Gaëlle Velay.
Colossale de par sa dimension et particulièrement complexe en raison du travail de dentelle qu’elle a requis, cette opération est le fil rouge de la politique de développement du bailleur en Ile-de-France. « Cette expertise que nous avons développée en interne nous permet aujourd’hui de réaliser d’autres reprises de patrimoines dégradés et situés en cœur de ville. À l’heure où les communes cherchent à renforcer leur attractivité tout en réduisant leur consommation foncière, c’est une compétence précieuse », souligne Gaëlle Velay.
