26 juillet 2022

5 mins de lecture

Bail Réel Solidaire

Le bail réel solidaire (BRS) est un produit innovant dans le paysage de l'accession à la propriété. Depuis 2016, ce dispositif original d'accession sociale à la propriété est présent essentiellement dans les grandes villes où la pression immobilière est forte.

Un Organisme Foncier Solidaire (OFS) achète et gère des terrains pour y construire des programmes immobiliers à prix abordable.

Sous conditions de ressources, les ménages achètent les murs de leur logement alors que le terrain reste la propriété de l'OFS. Le preneur verse une redevance à l'OFS pour couvrir les frais liés à la propriété et à la gestion du terrain. En dissociant la propriété du bâti et du foncier, les ménages peuvent réaliser entre 20 et 40 % d'économie selon le secteur.

Ils bénéficient d'un prix de vente encadré, d'une TVA réduite et éventuellement d'une réduction de la taxe foncière. Ils peuvent également prétendre au Prêt à taux zéro (PTZ).

Le BRS est conclu pour une période allant de 18 à 99 ans. Mais rien n'empêche le ménage signataire du BRS de revendre son logement à tout moment. À condition de le faire à un prix encadré et à des acquéreurs répondant aux conditions de ressources.

Cela permet aux prochains propriétaires de profiter eux aussi d'un prix attractif. Si le vendeur ne trouve pas d'acquéreur, il le revend à l'OFS. En cas de décès, le logement est transmis aux héritiers, qui peuvent le vendre ou y habiter, toujours sous les mêmes conditions de ressources.

Les conditions pour y accéder

Révisés chaque année par le Gouvernement, les différents plafonds concordent avec ceux du PSLA. Vous trouverez dans le tableau ci-dessous le récapitulatif des seuils selon la zone géographique du bien et la composition de votre foyer.

Les plafonds de ressources pour bénéficier d'un BRS

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Zones Abis et A Zone B1 Zones B2 et C
Personne seule 37.581€ 37.581€ 32.673€
2 personnes sans personne à charge 56.169€ 56.169€ 43.633€

3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge

73.630€ 67.517€ 52.471€
4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge 87.909€ 80.875€ 63.347€

5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge

104.592€ 95.739€ 74.518€
6 personnes  ou personne seule + 4 personnes à charge 117.694€ 107.738€ 83.983€
Par personne supplémentaire 13.116€ 12.005€ 9.368€

Source Coop HLM édition 2024

Les zones où il est possible de signer un Bail Réel Solidaire 

  • Zone A bis : Paris et communes limitrophes.
  • Zone A : L’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français, les grandes métropoles de province.
  • Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, le pourtour de la Côte d’Azur, certaines villes pour lesquelles le prix au m2 est élevé, l’Outre-Mer et la Corse.
  • Zone B2 : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, les communes qui possèdent une zone littorale ou transfrontalière importante, le pourtour de l’Île-de-France.
  • Zone C : Le reste de la France.

Avantages du BRS

Le premier avantage du BRS tient dans l’économie réalisée sur le prix du logement. En effet :

  • Le prix du m² est plafonné pour rester abordable
  • Vous bénéficiez de la TVA à taux réduit (5,5 % au lieu de 20 %) pour un achat dans le neuf
  • Vous avez la possibilité de financer une partie de votre achat avec un PTZ (Prêt à Taux Zéro)
  • Si la commune le permet, vous pouvez également profiter d’un abattement de la taxe foncière compris entre 30 et 100 %.

En résumé : le prix d’acquisition du bien immobilier est réduit de 15 à 30 % par rapport au prix du marché classique. Et avec la TVA réduite, vous pouvez réaliser une économie de 20 à 40 % sur le prix global de votre acquisition.

Le bail réel solidaire permet donc :

  • Aux ménages de devenir propriétaires de leur logement à moindre coût tout en bénéficiant d’avantages fiscaux (TVA et taxe foncière) et financiers (PTZ)
  • De garantir la vocation sociale des logements et de favoriser la mixité sociale sur la durée
  • De dynamiser des secteurs géographiques dont le marché de l’immobilier est freiné par le prix du foncier et par la pression des résidences secondaires (en zone touristique notamment).

 

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Locataire en prêt locatif social

Loyer mensuel

600€
Taxe foncière Néant
Charges de copropriété (2€/m² refacturé 80%) 75€
Coût mensuel  675€

Locataire dans le parc privé 

Loyer mensuel

690€
Taxe foncière Néant
Charges de copropriété (2€/m² refacturé 80%) 75€
Coût mensuel  765€

Acquisition en BRS

Redevance à payer à l'OFS pour la location du foncer : 1.50€/m² SHAB/mois

Prix d'achat

126 960€
Frais de notaire (2,5%) 3 174€
Frais de dossier et frais d'emprunt 2 500€
Coût total de l'opération 132 634€
Mensualité crédit (sur 25 ans - TAEG 2% avec PTZ) 530€
Redevance (1,5€/m² SHAB/mois) 70.50€
Taxe foncière (500€/an) 42€
Charges de copropriété (2€/m²) 92€
Coût mensuel  734.50€

Le BRS, un achat tremplin permettant de capitaliser !

Comparatif location vs revente BRS

Locataire en prêt locatif social

Loyer mensuel

600€
   
Projection à 5 ans  
Perte sèche 36 000€
   
Projection à 10 ans  
Perte sèche 72 000€

 

 

Revente BRS

Prix d'achat

126 960€
   
Hypothèse revente à 5 ans  
Prix de revente 126 960€
Evolution marché IRL 6 348€
Capitalisation (une fois le crédit soldé) 26 457€
Apport pour second projet  32 805€
   
Hypothèse revente à 10 ans  
Prix de revente 126 960€
Evolution marché IRL 12 696€
Capitalisation (une fois le crédit soldé) 45 690€
Apport pour second projet  58 386€